开发商打折促销？注意！“低首付”买房暗藏风险

        在重庆巴南区某新建商品房项目，记者看到，在售的两栋楼房目前大概销售了36%的房源，开发商搞起了打折促销。

　　如一套三居室的房源，备案价格大约是115万元，折后大约在104万元。根据购房政策，这套房子首付大约在20.8万元，贷款本金为83.2万元。为了吸引客户，房产经纪人推荐起了“低首付”购房办法。

　　重庆市南岸区房产经纪人：你们可以按照备案价来贷款，比如115万元能贷8成的话，就能贷到90多万元。多贷的那一部分，就相当于给你交了首付。

　　这种操作方式，正是此前引发争议的“低首付”模式。以前面提到的房子为例，115万元作为基准价格来申请贷款，比以104万元向银行申请贷款，能多贷出约8.8万元。中介说，这多出来的8.8万元可以全部返还给购房人，用于支付首付，相当于首付比例降低了。

　　在另一个新房项目，记者也被问起是否需要办理“低首付”。中介表示，这种“低首付”购房，主要是部分销售不佳、急于清盘或回款的企业可以操作，但部分销售情况相对好的，就必须严格按照购房政策来执行。

　　专家：“低首付”实为“高评高贷”套取信贷资金

　　像这样的“低首付”买房，乃至部分中介宣称的“负首付”买房，是如何被办理的，其中有没有风险？

　　记者在重庆某房产中介了解到，办理“低首付”需提供的资料与正常购房没有太大差异，购房人要先按国家政策20%的比例交齐首付款，等银行放贷后，开发商通过转账方式返还给购房人。

　　采访中，中介也强调，操作“低首付”必须通过他们来进行。

　　据了解，这种“低首付”操作方式，今年以来才在当地开始出现。

　　专家表示，“低首付”的操作方式，本质上就是通过人为做高房屋的评估值来套取信贷资金。对购房人来说，其实未必有利。虽然首付变低了，但月供、税费等其他方面的成本反而更高了。以之前那套房为例，虽然可减少8.8万元的首付，但如果用“低首付”方式贷款30年，需多还本息15.31万元。

　　中国社会科学院金融研究所副研究员 蔡真：对于银行来说，比如房子实际值100万元，开发商和购房人把它评估成了120万元。假设是80%的贷款比例额度，贷款就是96万元。那么一旦房价下行，银行就会面临抵押品不足额的风险。银行再向金融市场传导的话，会带来一系列风险。