财经观察：存量房贷下调时间确定 哪些家庭将受益

　　中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》(以下简称倡议)。倡议指出，各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，降为不低于LPR减30个基点。

　　根据倡议，18家全国性商业银行原则上将不晚于10月12日发布操作细则。截至目前，四大行已发布公告表示，将积极响应相关要求，主动回应客户关切，拟于10月12日发布调整存量房贷利率操作事宜公告，于10月31日前统一批量调整。

　　此次调整力度多大?哪些家庭将受益?一文读懂。

　　将惠及5000万户家庭、1.5亿人口

　　根据倡议，对于LPR(贷款市场报价利率)基础上加点幅度高于-30基点的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　此次批量调整包含首套、二套及以上存量房贷，调整同样包括去年已调整过加点幅度的存量房贷。

　　目前，全国仅有北京、上海、深圳三地的新发放商业住房贷款保留政策利率下限。因此，除北京、上海、深圳的二套房存量房贷利率以外，其余城市都将享受此次批量调整红利，存量房贷利率最低将调整至LPR减30个基点。北京、上海、深圳的二套及以上存量房，则可调整至当地新发放房贷利率政策下限。

　　从全国看，本次批量下调将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。

　　具体到个人，以100万元、25年期、等额本息还款为例，调整后借款人每年将节约利息支出约5600元。

　　批量调整后个体房贷利率有差异

　　批量调整降低了存量房贷利率，后续利率如何浮动则要看一个关键日期——重定价日。重定价后的具体利率，则将以定价日前最新LPR为基准进行调整。

　　以北京为例，目前2020年6月在北京购买首套房的商业贷款利率为4.75%(LPR+55基点)。若重定价日为2025年1月1日，则该批房贷利率短期内将在2024年10月31日前和2025年1月1日迎来两次调整，具体为——

　　阶段一：在10月31日前批量调整后，北京该批存量房贷利率将在4.2%的基础上下调30个基点，降为3.9%;

　　阶段二：到2025年1月1日后，其最新的存量房贷利率将变成2024年12月的LPR-30个基点。假设今年12月LPR依然为3.65%，明年1月1日房贷利率将变更为3.35%。

　　据悉，主要商业银行原则上应不晚于10月12日发布此次批量调整操作细则，及时回应客户关切。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理。

　　LPR加点幅度、重定价周期调整更灵活

　　目前来看，存量房贷利率水平主要在重定价后随LPR进行幅度变化。根据合同约定，存量房贷利率由LPR和加点幅度形成，在合同期保持不变。

　　但随着利率市场化改革不断深化、房地产市场供求关系发生重大变化，现行房贷利率定价机制也暴露出一些不足，人民群众反映较为强烈，迫切需要调整优化。

　　根据央行发布的最新公告，后续将进一步优化市场竞争机制，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。

　　同时，将取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准(LPR)的变化，畅通货币政策传导。

　　为给借款人提供更多便利，自2024年10月起，央行将于每季度第一个月在其官方网站公布上个季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，供银行和借款人参考。