成都即将再出建筑新规 对购房者有何影响？

       日前，《成都市城市规划管理技术规定(2024)(征求意见稿)》(下称新规)已正式公开征求意见，时隔七年，成都即将再出建筑新规，对购房者有何影响？企业反应如何？记者联系到市规自局、房企代表、市民代表，针对大家关心的热点问题聊一聊。

　　聊天part 1：我问你来答

　　加快新时代好房子规划建设

　　Q1：新规出台背景和意义是什么？

　　规自：为顺应行业发展及市场趋势，新规聚焦公园城市特色风貌表达，围绕城市高质量发展，顺应行业发展和市场需求，回应人民群众美好生活需求，着力打造人民美好生活的幸福家园，彰显“城园相融、蓝绿交织”的公园城市风貌。

　　此次修订是在2017年版“红皮书”基础上，历时1年左右时间，有机借鉴上海、深圳、杭州、武汉四地做法，深入走访、贴身体会人口密集的中心城区、高速发展的城市新区以及城市近郊的城乡结合部不同区域已建成入住小区，与建筑规划院、知名房企、物业管理方以及普通群众等不同类型，却又密切相关的群体代表进行座谈交流并收集意见，在新规中予以尽可能的回应和满足。

　　Q2：建筑密度的提升(住宅提升5%)，是否会造成楼间距更密集？

　　规自：不会。新规基于对城市景观、日照、小区设计灵活性的考量，同时对楼层间距进行了最低限制，因此密度增加并不会导致小区楼栋间距变窄。这一限制意味着提升建筑密度的主要目的是鼓励企业增设景观廊道、小区服务用房等小区配套服务设施，为业主提供更多的公共活动空间。

　　Q3：车位按“户”配比具体怎样分配？有何影响？

　　规自：经调研发现，一些楼盘存在停车位过剩，但“停车难”问题仍在一些房龄较大的小区显现。按“户”分配既可解决以大户型为主的改善性住房地下车位配比过高的问题，又能适度提升以中小户型为主的保障性住房等产品车位配比，做到“保基本，不浪费”。

　　Q4：为何要恢复底商设置？

　　规自：首先，我们没有全面放开设置底商，新规延续上版主要街道管控规则，优化中小街道的合理配置，适度住商空间分离，有助于打造多样化的街区形态，形成适应成都地方特色的慢行街区，在空间上为居民预留更多的可能性与便利性，提高居民出行舒适度和生活便利性。同时，对底商的要求也进行了较为明确的规定，比如设置架空层降低社区商业对住宅部分的不利影响。

　　Q5：飘窗、阳台等半敞开空间的面积增加，是否意味着买房更划算？

　　规自：新规中对飘窗、阳台以及非公共活动空间的水平投影面积从2017年版的15%上调至20%。这就意味着可以用更低建筑面积的普通住宅，去实现过去需要非普通住宅才能达到的产品尺度和功能设计，降低了实得面积单价，强化购房者的获得感。

　　Q6：底层架空是否计算容积率？对居民有什么影响？

　　规自：新规新增底层架空管控要求，提出首层架空宜临小区集中绿地设置，且应作为公共活动空间使用，层高不应低于4.5米。架空部分作为绿化、通道等公共活动使用的建筑面积不计入容积率。此外，取消含住宅建筑的建设项目宜利用首层架空部分设置非机动车库。助力打造高品质小区，在一定程度上提高了房屋性价比。

　　Q7：新规是否只针对新住房建设？能否延用于城市更新项目改造？

　　规自：目前只针对新项目建设。

　　聊天part 2：企业谈

　　为房产市场注入信心与动能

　　新规虽还在意见征求中，但已经被各大房地产开发商展开详细研究。那么，对比现行的《成都市城市规划管理技术规定(2017)》，新规会对房地产市场带来怎样的影响？

　　“这一系列的容积率奖励政策，给足了我们在建筑设计和打造上的想象空间。”龙湖集团成都公司开发总监刘女士表示，对于房地产企业来说，肯定是希望建筑能够尽量打造得漂亮、有美感，以建筑外饰面层不计容为例，这一计容取消之后企业就可以打开更多“脑洞”，优先考虑新颖与美观的设计，带来更多充满创造力的建筑。

　　再比如，经过前期调研，成都的停车位问题近年来存在中心城区配比不足，周边城区配比过剩的问题。新规针对车位的规划调整，将增加小户型刚需住房的车位数量，降低改善型住房的的车位配比。对于企业而言，新版政策将减少企业在房地产开发中车位和地下空间的规模，降低企业的开发成本。

　　总体来说，新规将为如今热度有所下降的成都房地产市场注入新的信心与动能。“我们其实要看到现在成都依旧有许多高品质楼盘销量都很不错。新规意见稿发布之后，让我们企业看到，未来将有更多机会去打造顺应市场和社会发展新需求的建筑，很大程度上夯实了我们对于成都的信心。”

　　聊天part 3：市民说

　　对未来小区品质有了更多期待

　　在听完系列解读后，市民王先生表示，自己对未来的住宅呈现有了更多期待。“我们已经有了二胎备孕计划，未来打算换一个套四房型，新规里面提到的增加非公共活动空间面积，让我感受到购买新房的实惠。”王先生给记者算了笔账，“以143平方米的普通住宅为例，后期143平方米的普通住宅将可以实现当前160平方米左右产品的实得面积，这帮购房者省了不少钱。”

　　“我们目前住的小区是2007年购买的，随着住户对车辆的需求变大，小区内的停车位‘供不应求’。”对车位按“户”分配的规定，结合自身经历，王先生有了更深入的认识。“去年朋友乔迁，他告诉我自己所在小区整体户型偏大，对用户停车需求缺乏合理判断，停车位反倒剩了不少。”

　　按照新规，王先生做了个假设。“假设二环外项目计容建筑面积为5万平方米，在89平方米、143平方米、199平方米、200平方米四个假设户型中，199平方米产品新政策下的车位面积比原政策减少了6693平方米，车位数量减少了223个，同时，新规规定90平方米以下的产品至少配建1个车位，既让‘停车难’问题得到了改善，也避免了停车位过剩。”

　　“因为工作原因，我计划以后搬家到天府新区。”提及买房打算，王先生告诉记者，新规里有关恢复底商设置的内容，也让他看到了更多“商机”。“等孩子出生以后，我和老婆打算在小区附近开个便利店，给邻居提供方便的同时，还能增加一笔收入。”