以时间换空间 保持楼市稳定健康

当前我国“房住不炒”日益深入人心，虽然房地产市场仍有起伏，但整体已经趋向理性。

陈涛

当前我国楼市挣快钱时代已经一去不复返。过去几年，热点城市实施了严厉的房地产调控措施，有效抑制了楼市投机炒作行为，使得房地产市场逐步回归理性。我国房价业已超前运行，保持楼市健康稳定，在目前条件下以时间换空间，可能会是较为理性和现实的选择。

楼市已经不具备挣快钱的逻辑。主要表现在：一是房价水平过高，导致继续大幅推升房价的边际动能呈下降趋势。经历十多年房价狂飙，我国绝对房价和相对房价水平明显偏高。以热点城市房价为例，北京、上海和深圳等地绝对房价已经超过大多数国际大都市水平，北京核心区公寓超过千万元人民币，而日本东京核心区域公寓多数不到千万元人民币，但居民收入水平却远远不及。非热点城市房价相对居民收入也明显偏高，城镇居民的住房消费和负担日益加重。在当前房价水平下，推升热点城市动辄千万元房产的资金总量将会呈下降趋势，且不考虑会有大量抛售变现的情况。二是经济增长中枢回落，破坏了房价较快上涨的基础。过去房价较快增长，主要是宏观经济增长较快驱动，房价一定程度可以超前经济上涨。但随着我国经济体量持续扩张，经济增长中枢回落，支撑过去房价超前运行的基础被削弱，房价继续维持较快上涨的压力显著加大。三是房地产企业出现倒闭潮，住宅投机套现难度明显加大。据人民法院公告数据，目前已有超过400家房地产企业倒闭。过去盲目拿地成就“地王”，如今成为经营重大负担。同时投机套现难度明显加大，二手房市场整体回落。2019年10月份，北京、上海两地的二手住宅销售价格环比分别下降0.6%、0.2%。在经济增长前景不明朗状况下，热点城市二手住宅销售价格回归理性动力将会逐步增强。这些情况表明，过去“高开高走”的楼市快钱逻辑，已经逐步向“高开低走”逻辑转变，这既有过去严厉调控措施促使市场降温的累积效应，也有房地产市场自发调整的结果，总而言之楼市挣快钱逻辑基础不复存在。

伴随着房价快速上涨，我国房地产业和房地产金融规模显著增长，已经具备对宏观经济和金融的系统性影响力。目前，我国住宅市场价值已经远远超过国内生产总值，有机构预测已经高达65万亿美元，超过美国、欧盟和日本经济总和。各类房地产贷款约占贷款总量的1/4，加上房地产企业其他负债，房地产金融总量较大。特别是过去几年新增融资主要以房地产融资为主，明显提高了城镇家庭杠杆水平。同时社会资源过度向房地产业聚集，挤压了社会消费增长空间。2019年1~10月份，全国社会消费品零售总额同比增长8.1%，名义增速较上年同期下降0.5个百分点。虽然房地产投资增长较快，但剔除房地产投资后的工业投资、制造业投资增速偏低，远低于房地产投资增速，一定程度反映出房地产投资对其他投资的挤压作用。事实上，投资总要受到回报驱动，若房产投资回报偏高，必然会减少其他投资规模。不过，支撑中国经济未来增长的是高新技术产业，而不是砖头和水泥搭建的房地产业。

当前我国楼市需要一个以时间换空间的过程。从当前宏观内外部经济环境和楼市自身运行逻辑分析，保持房地产市场稳定，通过时间换空间，无疑是较为现实和理性的选择。一是继续保持住宅投机高压态势。理论和实践都已经证明，楼市是非理性极易出没的地方，若放任不管，非理性驱动的羊群效应就容易导致逆向选择，增大宏观经济金融运行脆弱性。虽然部分热点城市房价有所松动，但房地产市场投机炒作惯性依然存在，投机动能尚未消减，特别是投机炒作还未尝到苦果、付出昂贵代价，因此仍要保持对住宅投机炒作高压态势，露头就打。同时，也要微调现有住房调控政策，避免房价出现明显回落。二是加快完善保障性住房体系。住房保障是住房供应体系不可缺失的重要一环。我国热点城市房价过高，更要加大加快保障性住房建设，通过加大公租房、共有产权房等供应，有效缓解中低收入人群住房压力，同时还能维持现有房地产投资增速。三是严格房地产金融管理。完善现有差别化住房信贷政策，可考虑针对房价水平实施差异化住房按揭政策，高价房贷款比例缩小，低价房贷款空间增加，可以在抑制高价房炒作同时，支持刚性住房需求。加大借款人收入审核，尝试将收入证明与个人所得税交纳情况挂钩，避免给中低收入人群发放无法负担的贷款。加强房地产企业融资和资金运用管理，重点监测高负债率企业拿地和开发状况，主动防范企业债务风险。四是探索房地产市场长效机制建设。加快房产持有税试点，可考虑从三套房开始起征房产税，通过房地产税试点逐步替代住房限购政策，补充政府税收收入，减少土地出让压力。完善房产流转税收制度，借助大数据和金融税收数据联网，实施精准税收征缴，减少房产交易阴阳合同现象。同时还要充分考虑房地产调控政策措施对个体行为的影响，避免出现假离婚等社会现象。

当前我国“房住不炒”日益深入人心，虽然房地产市场仍有起伏，但整体已经趋向理性。这样的局面来之不易，也是多年调控期盼的目标，因而要倍加珍惜，保持足够定力，通过以时间换空间的过程，逐步消化房地产风险，保持我国房地产市场健康稳健运行。