楼市复苏遇阻，需从何发力？

       “7月份一线城市商品住宅销售价格环比微涨，二三线城市环比整体呈降势。”15日，国家统计局发布的2022年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，当前楼市仍处于分化之中。

　　7月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有40个和51个，比上月分别增加2个和3个。房价指数面临继续降温的压力，亟需各地积极出台政策确保市场复苏。

图为无锡市惠山区一处楼盘。(资料图) 孙权 摄

　　一线城市仍是“领头羊”

　　“市场整体处于缓步复苏状态，政策在各地释放的效力依然呈现分化，从区域来看长三角、大湾区和长江中游不少热点城市的政策放松频率加快，对市场热度提升的效果较为明显。”58安居客房产研究院分院院长张波指出。

　　国家统计局数据显示，7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

　　“一线城市新房、二手房价格环比均上涨，二手房价格环比涨幅较上月扩大。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一线城市的韧性主要是住房需求支撑性较强。

　　张波指出，与价格总体上涨相对应的是，北上深7月在政策放松层面依然保持着更多谨慎，这本身和市场稳定复苏有直接关系，不但房价表现稳定，并且从商品房成交金额，土拍市场的表现来看都可圈可点。

　　“从新房来看，北上广单月环比上涨较为明显，北上均上涨0.5%，这一价格变化和市场供应结构有一定关系。二手房中上海月度上涨0.8%表现最为明显，也显示出疫后市场快速复苏的节奏还在持续。”张波表示。

2022年7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

　　二线城市分化持续

　　“相对而言，多数弱二三线城市住房需求支撑性相对较弱，7月二三线城市房价整体呈下降走势，二线城市二手房价格环比跌幅较上月扩大。”许小乐说。

　　国家统计局数据显示，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅均与上月相同。

　　“成都、杭州和西安等城市表现较好。这也说明了当前楼市复苏过程中，有部分重点二线城市表现较好。但其他城市的市场压力普遍比较大，包括兰州和南宁等城市楼市偏弱。同时北海安庆等三四线城市也明显偏弱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　这也体现了当前二三线楼市的一大特点——分化还在持续。张波指出，从市场分化表现来看，新一线相比三四线表现更为明显，同时从新一线政策松绑的节奏来看，大都偏向于分步骤放松的模式，尤其限购和首付比例层面的调整会更偏于保守。

　　成都楼市在7月的表现依旧亮眼。数据显示，7月，成都新房价格环比涨幅居全国首位。成都单月新房和二手房分别上涨1%和1.3%，显示出政策在当地效力释放更为有力。张波预计，热点二线城市热度提升会成为市场持续复苏的第二股力量。

2022年7月70个大中城市二手住宅销售价格指数。 截图自国家统计局官网

　　降温持续，如何修复？

　　同日，国家统计局发布的2022年1-7月全国房地产开发投资和销售数据，1-7月份，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

　　“这体现了7月新房市场阶段性降温。”许小乐指出，7月全国商品房和商品住宅销售面积环比降幅超过45%，销售额环比降幅均超过40%。累计来看，1-7月新房销售面积、销售额累计同比降幅较上月有所扩大。

　　许小乐认为，新房市场短期销售下降，一是因为7月部分城市期房项目停工引发业主停贷事件使得购房者观望情绪加重，入市节奏放缓；二是因为房企冲刺半年销售任务结束，开盘量减少，市场销售季节性回落。

　　从供应端看，房企投资开工也确有回落。7月商品房开发投资额和新开工面积分别均环比下降30%以上，1-7月累计同比降幅较上月扩大。7月销售回款下降叠加当月是多数房企偿债高峰，房企投资开工动力较弱。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，短期来看，各地“保交楼”相关举措不断落实，项目复工情况或有所改善，房地产开发投资有望小幅边际修复。企业资金压力叠加销售恢复不明显下，企业开工力度及意愿或仍较弱。

　　“因此，修复市场预期是关键。”许小乐表示，8月以来地方住房支持性政策仍在加码，据媒体报道，南京、苏州等强二线城市降首付。较宽松的信贷和调控政策下，新房项目有序复工、交房，加快房企风险化解才能修复市场预期。

　　同时，央行MLF意外缩量降价，被不少分析人士认为房贷利率再降或可期，或对房地产市场的预期带来一定提振。8月15日，央行公布的中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。

　　“从市场的角度来看，短期市场信心修复仍需一定时间，市场调整态势难改，全国商品房销售规模同比降幅或仍较大。”陈文静表示。

　　张波同样指出，本轮回暖周期偏长，后续依然需要释放出更多市场潜力以提振楼市。