淄博房子可以“以旧换新”，会带火房价吗？

       近日，山东省淄博市在烧烤爆火“出圈”之后，又以房子可以“以旧换新”再度引发广泛关注。有人认为，淄博又放“大招”，将有效激发当地房地产市场活力；也有人觉得，其中没有任何一方付出“真金白银”让购房者获得实惠，对该举措有可能带来的实际意义持怀疑态度。

　　汽车和电器、电子产品等以旧换新并不少见，消费者通过以旧换新方式处理旧物一般会比自行在二手市场销售价格要高，房产以旧换新也能得到如此实惠吗？

　　淄博房产“以旧换新”是个啥？

　　淄博市房地产经纪与评估协会官方公众号于8月30日发布的《“以旧换新”省心购房倡议书》的内容显示，可以参与的群体是“凡在城区内具有出售自有存量住房，购买新房意愿的群众”。具体的待遇是可享受“以旧换新”省心购服务，优先锁定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置换效率、兜底置换风险。

　　“以旧换新”省心购可以参照的流程有5个步骤：

　　1. 房地产经纪机构与意向客户沟通置换需求，签订房地产经纪服务合同。

　　2. 意向客户选择与房地产经纪机构合作的新房楼盘选定新房。

　　3. 房地产开发企业、房地产经纪机构和意向客户签订三方协议，并向新房项目交纳新房意向订金。

　　4. 房地产经纪机构对存量住房进行查证、验房、实勘等。

　　5. 意向客户完成新房购买手续。

　　核心的兜底措施是存量住房在约定时间内未售出，房地产开发企业应当退还订金。

　　“以旧换新”能省钱吗？

　　淄博此次的“以旧换新”，能省钱吗？

　　易居研究院研究总监严跃进在接受中新社国是直通车采访时表示，此类做法由于出现在淄博这种自带流量的城市，所以市场关注度比较高。淄博当前房地产市场也有一些新的压力，和今年3月份左右的市场行情相比，目前要积极进行提振。此类举措利好一二手房的盘活，具有非常好的价值。同时，此类做法对于房企加快去库存和更好解决改善型住房消费需求释放等都有积极的作用。

　　中原地产首席分析师张大伟在接受中新社国是直通车采访时表示，他也关注到淄博倡导“卖旧买新”的相关措施，但并未发现其中有让购房者实际获得“福利”的点，更像是开发商搞的“花哨”营销策略。

　　淄博“以旧换新”省心购到底有哪些实际的意义？为了更好发挥此类做法的作用还可以做哪些调整或升级？

　　“以旧换新”合不合适？

　　淄博市房地产经纪与评估协会工作人员向中新社国是直通车介绍，“以旧换新”省心购是他们通过对本地房地产市场的调研后，参照相邻地市出台的“优先购”等措施，而发出的倡导活动。并且，这并非淄博“首创”，济南、青岛等很多城市都在早前就有了类似举措。

　　张大伟也表示，如果“卖旧买新”的做法没有减免税费或者政府补贴等让购房者实际获利“真金白银”的措施配合，无非最后陷入“卖不出去的二手房”去置换“卖不出去的一手房”。因为，锁定房源一到三个月，签约二手房卖不出去的话还要退订金，开发商拿好销售的房源去参与这项活动反而又会因为可能要退订金而影响销售。

　　记者在淄博公示的“以旧换新”联系人中，随机选择的一位联系人张霞(化名)接听了电话。张霞说，在这项活动推出的第二天，就有一位购房客户主动拨打公示电话，参加了这项活动，在高新区选择了一套单价1万元、155平方米的房子，将自己的在市区的两套无电梯二手房挂卖。

　　严跃进认为，一般更有效的“以旧换新”不是简单的中介工作帮忙卖二手房和帮忙买新房。和过去交易的重要区别是对此类二手房出售有兜底机制，即肯定可以出售，或者说会有相关机构会来持有，这会让通过“以旧换新”成功实现换房的确定性增加了。

　　记者在淄博“以旧换新”省心购公示的联系人中，随机选择的另一位联系人王山(化名)也接通了电话。王山说，他们作为售楼平台，对参与“以旧换新”省心购却一直没有卖出去的二手房，通过第三方进行评估后，可以进行收购持有。但价格一般会低于市场价10%—20%左右，这比之前以五成左右价格收购因面临法拍等各种麻烦急售的二手房价格要高多了。

　　以旧换新会带火房价吗？

　　以旧换新能带火房价吗？“房产不会有大的涨价”，张大伟说，目前房地产市场的现状促成因素非常复杂，一些“不疼不痒”的政策在短时间内很难起到明显效果。因为国家会长期坚持“房住不炒”政策，需要在房价控制在合理区间前提下激发地产市场活力。虽然貌似这是一对此消彼长的矛盾，但是这才真正考验政策制定者智慧。“卖旧买新”政策里如果包含贴息、降息、免税费等一系列“真金白银”的政策，让购房者切实得到实惠，才有可能真正起到盘活房地产市场的作用。

　　王山表示，参与“以旧换新”省心购房活动好处有三：

　　一是二手房卖不掉，定金可以退，不受损失；

　　二是参与活动的二手房会被机构优先推荐，因为中介一旦在活动中促成一笔“以旧换新”，同时可以赚取两笔佣金；

　　三是一些参与活动的开发商让利，降价最高的楼盘可以达到10万元。

　　同时，王山还表示，一些特价房是无法参与让利的。因为当地政府有“限价”政策，即便开发商愿意降价销售，房价低于政府限制的范围会无法“网签”。

　　张霞在接受采访的时候也表示，那位成功参与“以旧换新”活动的客户筹备换房已久，希望自己的二手房可以卖掉之后再购买新房，但即便是卖不掉，也有可能购买现在交订金的房源，因为他改善住房的愿望很迫切，“以旧换新”的具体内容吸引他提前做出购房决策。

　　张大伟表示，为进一步激发房地产市场活力，各级政府、机构不断出台各种政策、举措。但是，“房住不炒”的前提不变，房价原则上不会大涨，广大购房者不能抱有“炒房”心态，否则将会得不偿失。