支持住房租赁市场发展 完善租购并举发展模式

       中国人民银行、国家金融监督管理总局日前印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》(以下简称“《意见》”)，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道等方面提出17条举措，支持住房租赁市场发展。

　　推动长租房市场规范发展

　　为加快住房租赁金融市场规范发展，金融管理部门此前起草《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，并于2023年2月向社会公开征求意见。中国人民银行有关负责人介绍，意见征求期间共收到有效意见60条，大多数意见已吸收采纳。此次两部门正式发布的关于金融支持住房租赁市场发展的意见，自2024年2月5日起施行。

　　根据《意见》，金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

　　从具体住房租赁主体看，《意见》对自持物业住房租赁企业支持力度较大，明确“重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展”。金融支持住房租赁市场发展应坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。

　　招联金融首席研究员董希淼认为，《意见》提出的支持举措覆盖了保障性租赁住房和市场化租赁住房。尤其对于长租房，在总结相关金融机构实践经验基础上，给出了明确支持引导举措，这有助于在推进保障性住房建设的同时，进一步推动长租房市场规范发展。

　　加大信贷支持力度

　　推动住房租赁市场可持续发展，离不开信贷政策的大力支持。

　　《意见》明确，加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求。同时，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年。支持发放住房租赁经营性贷款，鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品。

　　在拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道方面，《意见》提出拓宽住房租赁企业债券融资渠道，支持发行住房租赁担保债券，稳步发展房地产投资信托基金，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池分析，《意见》创新了住房租赁信贷品种，包括最长3年的各类主体新建、改建长期租赁住房开发建设贷款，最长30年的租赁住房团体购房贷款等。同时，拓宽了住房租赁市场多元化投融资渠道，为利用各类建设用地依法依规建设和持有运营长期租赁住房提供了信贷支持，有利于进一步吸引相关市场主体加大投资力度，进而促进住房租赁市场稳步发展。

　　完善租购并举发展模式

　　除了明确投融资等方面支持举措，《意见》还对住房租赁金融管理作出了规范。比如，严格住房租赁金融业务边界，明确“住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资”。同时，严格住房租赁贷前审查和贷后管理，防范住房租赁金融风险等。

　　业内人士认为，《意见》提出的举措覆盖了住房租赁开发建设贷款、住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款等方面，还明确了相关金融管理规范，涉及租赁住房项目全周期。相关政策落地见效后，将进一步助推住房租赁市场发展，完善租购并举的房地产发展模式。

　　“住房租赁金融新政为住房租赁市场获得合规低成本融资起到了保驾护航的作用，为引导各类社会资金有序投向住房租赁领域提供了新路径，有利于住房租赁市场获得稳定资金，有助于促进住房租赁市场规模扩大，有利于房地产市场平稳健康发展。”赵秀池说。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，《意见》提出的相关举措具备实操性，将对金融支持住房租赁市场起到重要指导作用。“供给端相关政策落地后，或将有效引导住房租赁企业提供更多优质房源和服务，以满足新市场、青年人群体的住房需求，更好地保障住房需求侧的相关权益。”