松限购、降首付、调利率……上海楼市调整放出连环招

　　一线城市上海，对房地产市场放出了“连环招”!

　　5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》)。分析认为，上海政策优化涉及内容丰富，覆盖外地户籍、人才、单身、离异、企业、多孩家庭、赠予等层面，更好落实服务安居导向。

　　调整限购，业内称力度大、影响直接

　　“上海本次新政最大的特点就是限购政策的大幅度的调整。”镜鉴咨询创始人张宏伟直言，无论是全市范围的限购资格的调整，还是针对新城的、针对多子女家庭的，新政之后符合购房资格的群体很明显会增加不少。

　　限购政策的调整中，面向人群最广的是将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”。

　　人才购房方面，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

　　“政策中限购放松的力度最大，对市场的影响也最直接，新城及宝山、金山区域的限购缩短至2年对于外围区域的新房去化将起到重要推进作用。”58安居客研究院院长张波认为。

　　而此前已经历过调整的单身人士购房要求，《通知》最新规定为：将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域;非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

　　对于离婚买房，则取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。

　　张波认为，以上两点旨在取消一些不适应当前情况的限制性措施，以保障自住型需求。

　　此外，《通知》对二孩及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍居民家庭)也提供了新的房票，在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。同时支持企业购房用于职工居住，对企业购买小户型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房)用于职工租住的，不再限定购买住房套数。

　　降低首付，持续降低房贷门槛

　　在限购政策调整的基础上，《通知》降低了首付比例，降低了符合购房资格群体的购房门槛。

　　具体来看，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于20%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于35%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　结合对限购和首付的调整来看，张宏伟认为，当下上海楼市处于调整状态，外环以外的供应量增加，以五大新城为代表的上海外环外市场需求偏弱，基本是以价换量的状态。而上海外、中环以内的中高端房源虽然上半年畅销，但下半年豪宅市场将迎来集中入市。因此本次调整能让更多购房需求入市，带动成交量在接下来两个月的回升。

　　下调利率，30年百万贷款少还14余万利息

　　房贷利率也应声而落。《通知》明确，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%)。

　　二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减5个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%);自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区调整为不低于相应期限LPR减25个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%)。

　　“以重点区域二套房认购、100万贷款本金、30年等额本息偿还方式为例，调整前的月供为5008元，调整后的月供为4603元，减少405元;调整前的利息支出总额为802739元，调整后为657019元，减少145720元。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。

　　中指研究院上海高级分析师陈炬兰提到，2024年1-4月，上海商品住宅(不含保障房)成交面积为193.92万㎡，同比降幅仍较大。与此前的“渐进式”放松政策不同，本次上海政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广，通过降成本、降门槛、调整供应及刺激需求等方式，对信贷、限购、土地供给等方面进行调整。

　　响应趋势，创新补贴“以旧换新”

　　根据中指研究院不完全监测数据，截至5月27日，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”“收旧换新”，但仍处于政策探索阶段。在这样的趋势下，上海也提出对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。

　　“上海此次统筹存量和增量，对二手房盘活、认购等落实较多创新政策。尤其是创新性提出两种补贴模式，在主城区老旧小住房消化同时，有力支持居住困难家庭改善居住条件。”严跃进表示。

　　张波还指出，对于单身人士二手房购房扩大至外环内二手房，更多也是考虑承接置换需求的“以旧换新”，带动大量二手房成交，以促进置换链条打通。

　　张波认为，总体来看本次政策的力度明显加大，并且限购门槛降低会提升购房需求，预计上海部分区域的供大于求态势会发生转变，部分区域的成交量短期内会得到明显提升。

　　“目前一线城市楼市政策里，上海力度最大。上海这次为其他一线城市做了样板，接下来其他一线、强二线城市在限购、降首付、房贷利率下调等会有进一步宽松举措。”张宏伟说。