绍兴上虞法院一揽子化解193桩层高“缩水”纠纷

　　近日，浙江省绍兴市上虞区人民法院为一批涉新房层高“缩水”的群体性案件量身打造了“示范判决﹢集中调解”的快速解纷模式，既高效维护了193户业主的合法权益，也保障了开发企业的正常经营，实现了政治效果、社会效果和法律效果的有机统一。

　　2020年某楼盘开盘，购房者王先生发现该楼盘房屋户型方正、朝向好、层高也超过国家标准，在仔细研究购房合同条款后，买下了该楼盘的一套期房。2023年楼盘陆续交房，王先生等业主却发现，房屋实际层高虽仍高于国家标准，但与购房合同所承诺的层高并不一致，认为“层高‘缩水’不仅影响居住环境的舒适性及功能性，也会导致整体房屋的价值贬损”。因此，2023年5月起，部分业主陆续向上虞区法院提交诉讼材料，要求开发商退回部分购房款作为层高违约的损失赔偿。

　　法院干警在走访摸排时发现，涉案小区共有674户业主，已知有异议提起或正在准备提起诉讼的业主约百余户，属于涉群体性纠纷。针对涉群纠纷不宜就案办案的特殊情况，上虞区法院主动向前延伸，多次召集业主、开发商，并联动住建、街道等相关部门，统筹协调解决层高“缩水”问题。但在诉前调解过程中，开发商表示，层高误差是因为合同设定数据录入误差，并非房屋结构发生变更导致，且现有层高也已高于住宅设计规范所规定的适宜层高，实际并不影响房屋的正常使用。诉前调解终因各方意见不一而以失败告终。

　　考虑到诉前调解中各方对赔与不赔、赔多赔少等存在不同意见，承办法官认为，如果采取个案调解或判决的形式解决纠纷，不仅解纷效率大打折扣，还可能因为赔偿标准不统一造成更多的衍生矛盾。因此，上虞区法院决定以“示范判决”为切口确立赔偿标准，做好“集中调解”大文章。经诉讼当事人同意，承办法官选取5件具有典型性和代表性的案件开展先行审理。

　　后经审理认定，开发商交付房屋与合同约定层高不一致，不符合购房业主在签订合同时对房屋层高的预期，开发商应承担相应的违约责任。在违约金额的具体确定上，法律法规对层高误差处理并无明确规定，合同亦未约定层高误差的具体处理方式。考虑到本案房屋层高已高于国家标准等因素，参考相关司法判例，确定开发商按照层高误差比例承担相应违约金。

　　在案件审理过程中，上虞区法院邀请了其他业主旁听庭审，加大对示范判决的宣传力度，通过以案释法，向其余业主提供合理结果预期，引导更多业主参照示范判决化解纠纷。另外，法官与开发商反复沟通，引导其参照示范判决与其余业主达成和解协议。

　　截至2024年6月底，小区其余188户业主均参照示范判决与开发商达成和解协议，在协议约定的履行期限内，开发商均全额履行付款义务，共计386万余元。

　　“前期因部分业主提出退房及高额赔偿诉求，开发商希望免责，双方互相抵触也属正常。通过‘示范判决﹢集中调解’的方式，违约标准清晰可预期，诉讼效率的优势也得到充分体现，开发商表现出一揽子解纷的强烈意愿，业主对解纷结果也表示接受并满意。”承办法官总结道。

　　据介绍，近年来，上虞区法院建立类案纠纷专业化审判团队，以共享法庭、巡回审判等为平台，通过批量、典型案件的示范诉讼和庭审旁听，实现“精细办理一件、辐射解决一片”，推动大量群体性纠纷一揽子实质性化解。